Direct contact met ons?
030 72 10 714
Door joris | 30 juli 2018 | Vastgoed en huurrecht

Klopt de in brochure vermelde netto opvlakte van de woning?

Vertrouwen op de in een brochure vermelde netto oppervlakte van een woning blijft uitgangspunt!  

Vanaf juni 2010 is een NVM-makelaar verplicht om volgens een specifieke meetinstructie (op basis van NEN 2580) de netto woonoppervlakte te berekenen en deze juist te vermelden in de verkoopinformatie. Ook beroepsorganisaties zoals VastgoedPRO en VBO hebben hun leden de verplichting opgelegd om de netto oppervlakte van een woning te vermelden.

Ondanks deze plicht, komt het nog steeds voor dat de vermelde netto oppervlakte niet overeenkomt met de werkelijkheid. Er ontstaat vervolgens, vanzelfsprekend, een discussie over wie hiervoor aansprakelijk is. De vraag die hierbij centraal staat is in hoeverre, gelet op alle omstandigheden van het geval, de koper mocht vertrouwen om de vermelde informatie.

Uitgangspunt is dat de koper er van mag uitgaan dat de meetinstructie is gehanteerd en dat de vermelde netto oppervlakte overeenkomt met de werkelijke netto oppervlakte. De uitzondering hierop is wanneer de koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar had moeten twijfelen aan de vermelde netto oppervlakte of de gehanteerde meetinstructie. In een recent arrest van de Hoge Raad doet de verkopend makelaar een beroep op deze uitzondering. In deze zaak hebben kopers een woning gekocht waarbij in de verkoopbrochure een bruto vloeroppervlakte is vermeld van “circa 80 m2”. De netto oppervlakte bleek uiteindelijk, na aankoop van de woning, 70,90 m2 te zijn. De verkopend makelaar bleek de meetinstructie volgens de NEN 2580 niet te hebben gehanteerd. De makelaar verweerde zich in dit geval met het argument dat in de brochure is vermeld dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de vermelde oppervlakte.

Daar ging de Hoge Raad echter niet in mee. Uit het arrest blijkt dat wanneer de makelaar een beroep doet op bovengenoemde uitzondering, de stelplicht en de bewijslast (vanzelfsprekend) bij de makelaar ligt. Dat wil zeggen dat de makelaar moet aantonen dat er omstandigheden zijn of bepaalde mededelingen zijn gedaan waardoor koper niet op de vermelde oppervlakte mocht vertrouwen. Een dergelijke standaardmededeling in een brochure is volgens de Hoge Raad echter onvoldoende om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat de koper mag hebben. Een dergelijke mededeling is niet specifiek genoeg, aldus de Hoge Raad. De makelaar is dan ook aansprakelijk voor de schade die de koper lijdt. Naast de civielrechtelijke aansprakelijkheid loopt de makelaar overigens ook het risico om tuchtrechtelijk aangesproken te worden.

Of je nu koper of makelaar bent, om onduidelijkheden, discussies en zelfs tuchtrechtelijke klachten te voorkomen raad ik je aan stil te staan bij de oppervlakte vermelding in de brochure en tevens stil te staan bij de vraag of hierbij wordt aangegeven waarop de vermelding is gebaseerd. Dit kan immers voor beide partijen aanleiding zijn om de vermelde oppervlakte (extra) kritisch te bekijken.

Heb je een vraag op het gebied van vastgoed? Neemt gerust contact met ons op.

 

 


Juridisch advies nodig?

Stel een vraag aan een van onze adviseurs.