Direct contact met ons?
030 72 10 714

Wie is aansprakelijk voor verborgen gebreken bij een koopwoning?

Nu de economie en woningmarkt blijven aantrekken, vinden er jaarlijks steeds meer woning transacties plaats. Langzaamaan gaan we weer van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt. Het gevolg hiervan is dat kopers die verliefd zijn geworden op een huis, steeds minder voorafgaand onderzoek doen naar de staat van de woning aangezien er meer kapers op de kust zijn en dus snel een bod willen uitbrengen. In dit artikel zal ik uiteenzetten dat dit erg onverstandig is en zal ik nader ingaan op de risicoverdeling bij de aanwezigheid van gebreken aan de verkochte woning tussen de verkoper enerzijds en de koper anderzijds.

Riscoverdeling

Bij ruim 90% van de woningtransacties is een makelaar betrokken, hetzij aan de kant van de verkoper, hetzij aan de kant van de koper (of beiden). De kans is groot dat de betreffende makelaar is aangesloten bij één van de 2 grootste brancheverenigingen: het NVM of het VBO. Beide branchevereniging hanteren hun eigen koopovereenkomsten waarin de risicoverdeling schriftelijk is vastgelegd.

Wie is nu aansprakelijk?

Er wordt kort na de verkoop een gebrek geconstateerd. Wie is hiervoor aansprakelijk? Artikel 5.1 van de NVM koopovereenkomst (en artikel 6.1 van de VBO koopovereenkomst) geeft de hoofdregel weer: de koper aanvaard de woning (inclusief alle gebreken) in de staat waarin deze zich bevindt bij het sluiten van de verkoop. In beginsel is de koper dus aansprakelijk voor de aanwezigheid van gebreken. Des te meer reden om als koper goed de woning te inspecteren voorafgaand aan de koop.

Op deze hoofdregel is een belangrijke uitzondering. Deze is weergegeven in artikel 5.3 van de NVM koopovereenkomst (en artikel 6.3 van de VBO koopovereenkomst). Hierin staat immers opgenomen dat in afwijking van de hoofdregel, de verkoper aansprakelijk is voor gebreken die het normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmeren. Met andere woorden: voor ernstige gebreken die er voor zorgen dat de woning niet als zodanig gebruikt kan worden (denk hierbij bijvoorbeeld aan een rotte vloer, een kapot riool, ernstige lekkage), is de verkoper aansprakelijk. Let op, het gaat hier dus niet om kleine gebreken zoals bijvoorbeeld een kapotte afzuiger, loslatend behang e.d.. Voor deze gebreken is de koper volgens de hoofdregel zelf aansprakelijk.

Onderzoeksplicht van de koper

Ook op deze uitzondering is een belangrijke uitzondering. De uitzondering gaat immers niet op wanneer de koper op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van de aanwezigheid van het gebrek op de hoogte was of had kunnen zijn. Hier komt de onderzoeksplicht van de koper om de hoek kijken. Vaak is het namelijk zo dat een gebrek vrij eenvoudig aan het licht had kunnen komen door bijvoorbeeld het laten uitvoeren van een bouwkundige aankoopkeuring. Indien een dergelijk onderzoek niet is uitgevoerd, dan kan dit betekenen dat de koper geen beroep kan doen op de uitzondering als omschreven in artikel 5.3 van de NVM koopovereenkomst (en artikel 6.3 van de VBO koopovereenkomst). Dit geldt ook wanneer er wel een bouwkundige keuring is uitgevoerd en hieruit bijvoorbeeld volgt dat de vloer nader onderzoek behoeft. Indien de koper dan nalaat dit nadere onderzoek te verrichten, dan zal een beroep op de uitzondering door de koper dus niet slagen.
Als koper zijnde is het verrichten van gedegen en uitgebreid onderzoek naar de staat van de verlangde woning dus ontzettend belangrijk en hier kan dan ook niet lichtvaardig mee worden omgegaan.

Wordt u als koper geconfronteerd met gebreken aan een gekochte woning, neem dan gerust contact met ons op.

verborgen-gebreken-check


Juridisch advies nodig?

Stel een vraag aan een van onze adviseurs.