Direct contact met ons?
030 72 10 714
Door Vincent Brus | 28 oktober 2016 | Bestuursrecht

Bedrijfswoningen in de toekomstige Omgevingswet

De Omgevingswet

Na de invoering van de (inmiddels niet meer zo nieuwe) Wet ruimtelijke ordening in 2008 en de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in 2010 staan we opnieuw voor een grote stelsel verandering in de Nederlandse ruimtelijke ordening, te weten de Omgevingswet. Naar verwachting zal deze wet in 2019 in werking treden. Vrij vertaald heeft de Omgevingswet tot doel het stelsel eenvoudiger te maken en meer ruimte te bieden voor initiatieven van burgers. In de Omgevingswet zullen circa 26 wetten worden samengevoegd en wordt de sectorale bril verruild voor een integrale. Na de tekst van de nieuwe wet zijn afgelopen zomer ook de AMvB’s die bij de wet horen gepubliceerd. In dit artikel ga ik in op één van deze AMvB’s, namelijk het Besluit kwaliteit leefomgeving en de daarin opgenomen regeling die het mogelijk maakt om bedrijfswoningen als burgerwoning te gebruiken.

Functiescheiding in de ruimtelijke ordening

Een belangrijk principe in de ruimtelijke ordening is het fysiek scheiden van functies. Functies die overlast of gevaar kunnen veroorzaken worden gescheiden van functies zijn die daar gevoelig voor zijn. Zo mag je geen kinderdagverblijf starten op 2 meter afstand van een tankstation waar LPG verkocht wordt. Een ander bekend voorbeeld is de ‘stankcirkel’ rondom een veehouderij waarbinnen geen nieuwe woningen gebouwd mogen worden. Het scheiden van functies is echter niet altijd aan de orde. Een voorbeeld daarvan is de bedrijfswoning. In onze regelgeving gaan we er vanuit dat een bedrijfswoning gebruikt wordt door iemand die rechtstreeks betrokken is bij het bedrijf en dat diegene ook geen overlast ondervindt van het eigen bedrijf. Denk hierbij aan de boer die op zijn boerderij woont of de aannemer die bij zijn bedrijfshal woont.

In bestemmingsplannen wordt doorgaans dan ook onderscheid gemaakt tussen bedrijfswoningen en ‘gewone’ woningen (in ambtelijke kringen vaak ‘burgerwoning’ genoemd). Deze bedrijfswoningen krijgen dan in het bestemmingsplan de beperking dat ze alleen bewoond mogen worden door iemand die rechtstreeks bij het bedrijf betrokken is waartoe de woning behoort. Wordt de woning toch gebruikt door iemand die niets met bedrijf te maken heeft, dan kon dit tot 1 januari 2013 tot twee knelpunten leiden. Het eerste knelpunt is dat dit gebruik strijdig is met het bestemmingsplan en de kans dus reëel was (en is) dat de gemeente daartegen handhavend optreedt. Dit maakte dergelijke woningen doorgaans veel moeilijker afzonderlijk te verkopen. Het heeft voor een koper immers geen zin een woning te kopen dat bij een bedrijf van een ander hoort en waarvan hij of zij ook geen gebruik mag maken op grond van het bestemmingsplan. Het tweede knelpunt was dat het bedrijf in de knel kon komen wanneer er een nieuwe omgevingsvergunning nodig was (voor het aspect milieu). Bij een vergunningsaanvraag wordt immers getoetst of de activiteiten van het bedrijf geen hinder opleveren voor functies in de directe omgeving. Tot 1 januari 2013 werd bij deze toetst uitsluitend gekeken naar het feitelijke gebruik van bijvoorbeeld de bedrijfswoning. Werd deze gebruikt als reguliere woning, dan was de kans groot dat de aangevraagde activiteiten niet vergund konden worden.

Wet plattelandswoning

Op 1 januari 2013 is de Wet plattelandswoning in werking getreden. Deze wet ging in op de twee voornoemde knelpunten. Anders dan de naam wellicht doet vermoeden, heeft deze wet niet alleen gevolgen gehad voor woningen op het platteland. Zoals hiervoor genoemd werd tot de invoering van deze wet voor het aspect milieu gekeken naar het feitelijke gebruik van gebouwen in de omgeving van een bedrijf. Werd een bedrijfswoning bijvoorbeeld gebruikt als woning, dan was dit daarmee een object dat gevoelig was voor milieuhinder en dus een (potentiële) belemmering voor het bedrijf. Dit ondanks het feit dat dit gebruik in strijd was met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De eigenaar van het bedrijf kwam daarbij dus bedrogen uit, terwijl de veroorzaker van het probleem in strijd met het bestemmingsplan handelde maar toch beschermd werd. De eigenaar van het bedrijf was daarbij afhankelijk van de gemeente die door handhavend optreden een einde moest maken aan het strijdige gebruik en daarmee aan het knelpunt voor het bedrijf. De Wet plattelandswoning heeft dit knelpunt opgelost door een wijziging aan te brengen in de Wet milieubeheer. Deze wijziging komt er kort gezegd op neer dat niet langer het feitelijk gebruik bepalend is voor de gevoeligheid voor milieuhinder, maar de bestemming. Dit heeft er voor gezorgd dat het strijdige gebruik niet langer er toe leidt dat een bedrijf hierdoor gehinderd wordt.

Als het om agrarische bedrijven gaat, heeft de Wet plattelandswoning ook een oplossing gebracht voor de situatie dat de bedrijfswoning bij een boerderij door een ‘burger’ wordt bewoond en niet door een boer. De Wet plattelandswoning heeft gemeenten namelijk de bevoegdheid gegeven om het gebruik van een agrarische bedrijfswoning als reguliere woning toe te staan. De ratio hierachter was dat degene die in zo’n plattelandswoning gaat wonen er zelf bewust voor kiest om in en woning te gaan wonen die bijvoorbeeld geurhinder ondervind. De wetgever spreekt hierbij van woningen met een ‘suboptimaal leefklimaat’ en waarschuwt dat we ook vooral een niet al te romantisch beeld moeten hebben bij de term ‘plattelandswoning’. Dus geen groene rurale idylle met koeien in de wei en een vrolijke boer op klompen met een strootje tussen zijn tanden, maar een woning die meer geur- en geluidsoverlast ondervindt dan een reguliere woning.

Nu is overlast natuurlijk een sterk subjectief begrip dat we in wetgeving geprobeerd hebben te objectiveren. Zo wordt in de Wet geurhinder en veehouderij gesproken over ‘odeur units’ om de mate van stank te beschrijven. Of de in odeur units uitgedrukte geur ook als overlast ervaren wordt, zal per persoon verschillen. Maar uit jurisprudentie van de Raad van State is gebleken dat we iemand toch niet helemaal de vrije keuze kunnen laten als het gaat om het accepteren van overlast. Duidelijk is dat er in ieder geval geen vrije keuze geldt als het gaat om de luchtkwaliteit. De clue daarbij was dat de regelgeving voor luchtkwaliteit is gebaseerd op een Europese richtlijn en dat in nationale wetgeving daar niet van mag worden afgeweken. Ondanks de Wet plattelandswoning kan het dus nog steeds zo zijn dat de ruimtelijke scheiding van functies geboden is en dat een agrarische bedrijfswoning niet verkocht kan worden aan iemand die op zoek is naar de rurale idylle.

Omgevingswet breidt het concept van de plattelandswoning uit

De komende jaren gaat de wetgeving voor de ruimtelijke ordening flink op de schop. Alle huidige wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu en alle andere aspecten met een ruimtelijk tintje worden samengebracht in de Omgevingswet. Was het bij de Wet plattelandswoning nog zo dat het gebruik als burgerwoning enkel mogelijk werd gemaakt voor agrarische bedrijfswoningen, de toekomstige Omgevingswet breidt de werking verder uit. Ook in de Omgevingswet is het uitgangspunt dat woningen gevoelig zijn voor bijvoorbeeld geur- of geluidsoverlast. Deze nieuwe wet geeft gemeenten echter de bevoegdheid om ook andere typen bedrijven dan agrarische bedrijven (bedrijven op bedrijventerreinen, bij horecagelegenheden) toe te staan dat de bedrijfswoning gebruikt gaat worden door iemand die niet verbonden is aan het bedrijf. Met andere woorden, het principe van de plattelandswoning, waarbij de woning niet beschermd wordt tegen milieuhinder, wordt op vrijwel alle bedrijfswoningen van toepassing.

Dit brengt naar mijn idee in ieder geval de volgende aandachtspunten met zich mee. Op de eerste plaats is dat een aandachtspunt voor gemeenten. Zij krijgen immers een nieuwe bevoegdheid met een zeer grote mate van beleidsvrijheid. Zij zullen dus beleid moeten gaan opstellen voor het toepassen van deze bevoegdheid. Zoals ook duidelijk is geworden bij de plattelandswoning, zullen zij daarbij vooraf goed moeten nagaan of deze bevoegdheid ook daadwerkelijk in alle gevallen toegepast kan worden. Op de tweede plaats brengt ook deze nieuwe regeling onzekerheid mee voor de eigenaar van een bedrijf die voornemens is om, met gebruikmaking van deze regeling, zijn bedrijfswoning te verkopen aan een derde. Het is immers niet op voorhand zondermeer duidelijk of deze regeling er inderdaad voor zorgt dat zijn bedrijf in het geheel niet gehinderd wordt door het andere gebruik van de bedrijfswoning.

Tot slot

Ook onder de huidige wetgeving kennen we gebieden met een sterke functiemenging. Deze functiemenging blijkt dus ook mogelijk zonder de inzet van middelen als de plattelandswoning of de bevoegdheid uit de toekomstige Omgevingswet. Dit door goed te kijken naar de (milieutechnische) verhoudingen tussen de verschillende functies en waar nodig de inzet van technische oplossingen. Een snackbar kan bijvoorbeeld tot behoorlijke geuroverlast leiden voor omwonenden. Maar zorgt diezelfde snackbar er voor dat hij een goede filterinstallatie gebruikt in combinatie met een hoge afvoerpijp, dan kan deze overlast worden voorkomen. Op die manier kan er dus voor gezorgd worden dat knelpunten niet alleen in juridische zin, maar ook feitelijk worden voorkomen of weggenomen. Daar waar dit niet op deze manier lukt, moeten we ons naar mijn die sterk afvragen of het wenselijk is om de ruimtelijke scheiding van functies los te laten.


Juridisch advies nodig?

Stel een vraag aan een van onze adviseurs.